4 lý do khiến thị trường bất động sản có thể nguội trở lại

19/05/2018

Thị trường bất động sản liên tiếp sau khi bắt đầu phục hồi từ năm 2014 thì đã bắt đầu quá trình tăng giá mạnh từ năm 2017 đến nay, đặc biệt nổi sóng mạnh kể từ đầu năm đến nay, gây ra những rủi ro bong bóng tiềm ẩn.

Trong bối cảnh đó, nhà điều hành đang sử dụng hàng loạt các biện pháp để hạn chế sức nóng của thị trường này. Sau đây là những lý do có thể khiến thị trường nhà đất có thể nguội bớt.

Nhà điều hành vào cuộc

Thứ nhất là với những địa phương đang đối diện với cơn sốt nhà đất, các giao dịch mua bán tràn lan không theo quy định, phân lô tách thửa bừa bãi thì chính quyền tại nhiều địa phương đã yêu cầu tạm ngưng mọi giao dịch, chuyển nhượng đất đai, ngưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng vốn, tách thửa phân lô. Điều này đã xảy ra gần đây nhất là tại 3 địa bàn sắp lên đặc khu kinh tế là Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Theo đó, ngày 2/5, UBND huyện Phú Quốc (Kiên Giang) cũng có công văn chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa có diện tích dưới 500m2 trên địa bàn huyện. Ngày 3/5, Văn phòng UBND tỉnh Quảng Ninh có công văn gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về việc UBND tỉnh yêu cầu tạm dừng mọi giao dịch, chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn.

Đến ngày 7/5, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Lê Đức Vinh đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên – Môi trường về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng Đơn vị Hánh chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong. Việc tạm ngừng này có hiệu lực cho đến khi quy hoạch chung xây dựng Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai là NHNN cũng đang tiếp tục hạn chế dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản khi liên tiếp có các công văn nhắc nhở các Tổ chức tín dụng (TCTD) phải kiểm soát chặt chẽ cơ cấu tín dụng, đặc biệt là đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản hay chứng khoán. Cụ thể, đầu tháng 1/2018, NHNN đã ban hành văn bản số 563 yêu cầu tất cả các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế cho vay bất động sản và xây dựng. 

Đến cuối tháng 3/2018, NHNN lại có công văn số 1881 yêu cầu các TCTD triển khai công tác tín dụng năm 2018 phải đảm bảo thực hiện các giải pháp mở rộng tín dụng bền vững và có hiệu quả, đồng thời kiểm soát chặt chẽ cơ cấu tín dụng, đặc biệt là đối với các  lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, BOT, BT giao thông, nhóm khách hàng có dư nợ lớn. Đặc biệt kiểm sóat chặt chẽ tín dụng bất động sản, nhất là các chủ đầu tư có quy mô  lớn, phân khúc bất động sản cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, các dự án officetel, condotel.

Dù cho vay bất động sản đang có hệ số rủi ro lên đến 200%, tăng từ mức 150% trước đó, nhưng dòng vốn vay đối với lĩnh vực này vẫn có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian qua. Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (NFSC), tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến cuối 2017 là gần 450,000 tỷ đồng; dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 6% tổng dư nợ nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản khoảng 8.5%. Do đó, việc kiềm chế dòng vốn đổ vào lĩnh vực này là điều mà NHNN sẽ tiếp tục thực hiện.

Ngoài ra, Bộ Tài chính gần đây cũng đề xuất tăng đánh thuế nhà đất với dự thảo ban đầu cho thấy có thể đánh thuế ngay từ căn nhà thứ nhất có giá trị trên 700 triệu. Dù đề xuất này gặp nhiều phản ứng từ giới chuyên gia lẫn người dân, nhưng theo giới phân tích dự báo thì thuế nhà đất là khó tránh khỏi, quan trọng là có điều chỉnh từ việc đánh thuế căn nhà đầu tiên sang căn nhà thứ hai trở đi hay không. Dù là theo cách nào thì rõ ràng cũng sẽ ảnh hưởng mạnh đến nhu cầu sở hữu nhà ở do đó tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Ngân hàng cũng “phòng thủ” trước những dự báo tiêu cực

Thứ ba là chính các ngân hàng thương mại (NHTM) cũng đang dần siết chặt vốn cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, một phần là theo chỉ đạo của NHNN mà quan trọng hơn là chính các ngân hàng cũng đang nhận thấy rủi ro ngày càng tăng cao khi cho vay ở khu vực này.

Trong khi NHTM thắt chặt vốn thì nhu cầu từ khách hàng vay vẫn tăng cao, do đó nhiều ngân hàng đã chọn giải pháp tăng lãi suất cho vay mua nhà như là một phần để bù đắp rủi ro. Hiện nay một số ngân hàng đã đẩy mức lãi suất cho vay mua, sửa chữa, xây mới nhà cửa cao hơn so với giai đoạn trước 1%-2%/năm tùy từng ngân hàng.

Với việc lãi suất cho vay ở khu vực này tăng lên sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng vay vốn và do đó hạn chế bớt nhu cầu vay để kinh doanh nhà đất trong thời gian tới, do đó dòng vốn rót vào thị trường này cũng sẽ bị hạn chế. Có lẽ nhiều người vẫn chưa quên nỗi ám ảnh trước đây khi vay vốn đầu tư mạnh vào nhà đất, sau đó lãi suất cho vay tăng mạnh lên đến 20% trong khi thị trường bất động sản đóng băng và liên tục đi xuống, khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh phá sản.

Thứ tư là hàng loạt cảnh báo từ các chuyên gia và tổ chức gần đây. Một báo cáo đầu tháng này của ngân hàng HSBC cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5% GDP của quốc gia và đóng góp tích cực vào tăng trưởng GDP từ năm 2013. Nhưng với mô hình kinh tế tiếp tục dựa vào tăng trưởng tín dụng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh và tiêu dùng, Việt Nam cần "để mắt" tới vấn đề rủi ro tín dụng bất động sản.

Theo dẫn chứng của HSBC, cuối những năm 2000, thị trường bất động sản tăng trưởng nhanh chóng một phần do đầu cơ, dẫn đến "bong bóng" bất động sản đổ vỡ vào năm 2011. Hậu quả là bùng nổ các khoản nợ xấu, ảnh hưởng đến sự phát triển của các ngân hàng và tăng trưởng chung của nền kinh tế. Với đà tăng trưởng như hiện nay, ngân hàng này khuyến cáo Việt Nam nên thận trọng với thị trường bất động sản.

Với việc lãi suất cho vay ở khu vực này tăng lên sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng vay vốn và do đó hạn chế bớt nhu cầu vay để kinh doanh nhà đất trong thời gian tới, do đó dòng vốn rót vào thị trường này cũng sẽ bị hạn chế. Có lẽ nhiều người vẫn chưa quên nỗi ám ảnh trước đây khi vay vốn đầu tư mạnh vào nhà đất, sau đó lãi suất cho vay tăng mạnh lên đến 20% trong khi thị trường bất động sản đóng băng và liên tục đi xuống, khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh phá sản.

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.