Bong bóng đã xuất hiện, nhà đầu tư ôm 'bom' mà không hay

20/04/2018

Bong bóng đã xuất hiện sờ sờ trong cơn sốt đất lần này. Cụ thể, giá đất tại quận 9 có nơi cao hơn quận 2 (Tp.HCM); có nơi đội giá lên 2, 3 lần chỉ sau thời gian ngắn; giao dịch trên thị trường chủ yếu là mua đi bán lại hưởng chênh...

 

sốt đất nền quận 9
Trong cơn sốt đất nền, những ngày qua, rất nhiều người dân đến UBND
quận 9, Tp.HCM để làm thủ tục nhà đất. Ảnh: Quang Định

Quan điểm trên được Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam đưa ra khi trao đổi với báo Tuổi Trẻ về những đợt sốt đất đang diễn ra tại Việt Nam. Ông Du cũng nhận xét: "Bong bóng bất động sản đang tạo ra sự mua bán lòng vòng, khiến dòng vốn không chảy mạnh vào sản xuất, kinh doanh..."

Vậy điều gì sẽ xảy ra khi "bom" nổ? Dưới đây là những phân tích của Tiến sĩ Du về vấn đề này.

"Giá đất tăng nóng thời gian qua một phần đến từ tâm lý kỳ vọng về nền kinh tế khởi sắc, tăng trưởng tốt hơn trong tương lai, nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn xuất phát từ tâm lý đám đông, nhiều người thấy thị trường lên thì đổ xô đi mua tiếp."

Tiến sĩ Huỳnh Thế Du - Đại học Fulbright Việt Nam

- Ông có thể đưa ra giải thích về hiện tượng "tâm lý đám đông" trong các cơn sốt thời gian này không, thưa ông?

Theo tôi, sốt đất hay sốt chứng khoán có bản chất giống nhau vì cùng xuất phát từ tâm lý "nghĩ". Trước các tin đồn về quy hoạch ở một nơi nào đó, khi nhiều người cùng nghĩ giá đất sẽ lên và đổ xô đi mua, nhu cầu mua tăng đột biến khiến giá đất lên thật.

Khi đó, mọi người tự thấy đã phán đoán đúng về thị trường nên lại đổ tiền đi mua tiếp, những ai chưa mua được cũng sẽ tìm cách đi mua với suy nghĩ giá đất còn lên nữa. Đây gọi là kiểu tâm lý dồn sóng. Đến thời điểm thích hợp, nó sẽ khiến thị trường hình thành bong bóng, trong khi không có nhu cầu mua ở thực.

Đến thời điểm thị trường đạt đến một mức giá nhất định, sẽ lại xuất hiện một tâm lý ngược lại, đổi chiều hoàn toàn: giá cao quá, cần phải giảm. Tuy nhiên, khi cả thị trường cùng đua nhau giảm, mà đúng là giảm thật nhưng sẽ không còn ai dám nhảy vào mua, bởi kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm nữa. Điều này giải thích vì sao sự chuyển đổi kỳ vọng chính là hệ lụy lớn nhất của các đợt sốt đất.

Thực tế, sốt đất bao giờ cũng đem đến những suất sinh lời vô cùng lớn, thậm chí còn lên đến vài trăm phần trăm. Trong khi đó, kinh doanh buôn bán thông thường thì mức sinh lời khoảng 20% đã là ngưỡng rất cao, nhiều người mơ ước.

Trước cảnh thiên hạ mua bán, kiếm lời náo nhiệt và dễ dàng, nhiều người bắt đầu lung lay với công việc mưu sinh của mình, bắt đầu xuất hiện tâm lý nếu cứ làm mãi công việc như hiện tại, cứ miệt mài may giày, nuôi gà thả cá hay lái taxi thì sẽ không có cơ hội đổi đời. Trong khi đó, chỉ cần đổ tiền vào đầu tư mà đúng ra là đầu cơ vào bất động sản thì có thể kiếm được mức lợi nhuận trong mơ.

bong bóng bất động sản
Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam cho rằng bong
bóng bất động sản đã xuất hiện. Ảnh: Tự Trung

Việc nhìn thấy những người xung quanh bỗng chốc giàu lên, lợi nhuận thu được tới vài trăm phần trăm cũng khiến nhiều người có tâm lý sốt ruột. Họ sẽ không còn muốn tiếp tục tập trung vào các hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải cho xã hội như vẫn đang làm, mà muốn đầu cơ tài sản. Khi đó, mọi người sẽ chỉ còn quay cuồng với chuyện mua mua - bán bán, thay vì "chí thú làm ăn" như trước đây.

Hệ lụy lớn nhất mà các đợt sốt đất gây ra là khiến cho nền kinh tế bị trì trệ, sản xuất đình đốn do nhiều người bỏ bê hoạt động sản xuất kinh doanh của mình vì có tâm lý muốn được "ngồi mát ăn bát vàng".

Xét về khía cạnh nguyên lý thị trường, trong các cơn sốt đất, sẽ có người hưởng lợi, kẻ mất tiền, nhưng một khi bong bóng bất động sản nổ thì gần như tất cả mọi người đều mất. Nhiều người bị tước bỏ cơ hội được sở hữu một căn nhà để ở vì mức thu nhập của họ không theo kịp mức độ leo thang của giá đất.

- Nhà nước có được lợi gì trong những cơn sốt đất này không, thưa ông?

Trong các đợt sốt đất, các giao dịch buôn bán bất động sản tăng mạnh nên có thể sẽ đem lại một vài nguồn thu thuế cho Nhà nước, tuy nhiên nếu so với những mất mát mà cơn sốt bất động sản gây ra cho bất ổn kinh tế vĩ mô thì khoản thu này chẳng đáng là bao.

Ngoài việc đẩy giá đất lên cao, bong bóng bất động sản còn cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, hơn nữa cũng khiến giá cả trở nên đắt đỏ, lạm phát tăng, ảnh hưởng đến các chính sách an sinh xã hội... Đáng nói là những hệ lụy này không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Mặt khác, thuế bất động sản hiện nay của Việt Nam cũng chưa theo kịp các đợt tăng nóng của giá đất. Tại các nước, loại thuế này có những hệ số, điều chỉnh đánh giá nhiều yếu tố... Trong khi đó, tại Việt Nam thuế đất được cho là đã khá lạc hậu.

Trước các diễn biến đang xảy ra của thị trường, chúng ta có thể nghĩ đến một chu kỳ 10 năm bất ổn, kể từ năm 1979 đến nay của bong bóng bất động sản, ngân hàng.

Nhưng tựu trung, tất cả đều xuất phát từ lòng tham, hiệu ứng tâm lý đám đông mà điển hình gần đây nhất là vụ vỡ lở tiền ảo lừa 15.000 tỉ đồng. Mọi người đều đang bất chấp những lời cảnh báo, không quan tâm đến những nguyên tắc kinh doanh, lợi nhuận thông thường.

mua đất nền
Trong ngày 14/4, có cả ngàn người đã chọn mua và đặt tiền
cọc một dự án đất nền ở Đồng Nai. Ảnh: Kim Oanh

- Khi sốt đất xảy ra, tại sao nhiều người vẫn lao vào dù đã được cảnh báo, thưa ông?

Thực ra, mọi người thấy cơn sốt đất và đều hiểu hệ lụy của nó, nhưng hầu như ai cũng có suy nghĩ mình hơn người khác, cơ hội luôn có chỉ cần thoát được hàng trước khi bong bóng nổ là có lời. Tuy nhiên họ lại quên rằng chính mình cũng đang ôm "bom", để nó nổ là chết và không ai biết trước được bong bóng sẽ nổ vào khi nào.

Hơn nữa, mọi người cũng đều quên rằng thời điểm mà mình muốn đẩy "quả bom" đó sang tay người khác thì cũng là lúc cả thị trường ai cũng đang ôm "quả bom" này trong tay. Chắc chắn sẽ rất ít người thoát ra được.

- Với quan điểm cá nhân của mình, ông cho rằng Nhà nước cần làm gì trước các cơn sốt đất?

Tôi cho rằng, trước hết từ phía cơ quan quản lý thì biện pháp hạ nhiệt thị trường hiệu quả nhất chính là công cụ về thuế. Bên cạnh đó, từ những cơn sốt đất cũng đặt ra nhu cầu được cung cấp nhiều hơn nữa thông tin thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng cao là do chính quyền các địa phương và Nhà nước chưa làm tốt công tác quản lý và quy hoạch đô thị, thông tin đến người dân chưa đầy đủ. Do đó, người dân cần được tiếp cận thông tin một cách minh bạch hơn, dễ dàng hơn, từ đó giúp họ hiểu điều gì đang xảy ra trên thị trường và bình tâm trước các tin đồn.

Cuối cùng là sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng, cần phải kiểm soát dòng tiền, tín dụng chảy vào bất động sản. Thực tế, phần lớn các khoản tiền đổ vào bất động sản đều là tiền đi vay.

Dù đã có hành động nhưng chúng ta cần quyết liệt hơn nữa, vì nếu không làm ngay, sẽ rất khó có thể giải quyết nợ xấu ở các ngân hàng và nguồn lực từ ngân hàng không được dành cho hoạt động sản xuất kinh doanh thực sự.

- Vâng, xin cảm ơn ông!

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại VN do KNLAND phân phối.

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.