Đầu nậu Sài Gòn săn lùng đất nền rồi hợp thức hóa để trục lợi

09/05/2018

Nhiều địa bàn vùng ven Sài Gòn liên tục diễn ra hiện tượng “sốt ảo” giá đất nền chỉ trong vòng mấy tháng đầu năm. Đây cũng chính là thời điểm Tp.HCM đưa Quyết định 60/2017 vào thực tế, thay thế cho Quyết định 33/2014 về tách thửa đất.

Thực tế, việc phân lô tách thửa vẫn diễn ra ồ ạt tại nhiều nơi trên địa bàn Tp.HCM do việc buông lỏng quản lý và có dấu hiệu tiếp tay. Giới đầu cơ cũng nhân cơ hội trục lợi và “thổi” giá đất nền lên cao.

Chỉ cần san đất là sẽ bán được nền

Muốn phân lô, theo quy định khu đất phải có diện tích đủ rộng. Cách làm của giới đầu nậu là đi mua “gom” các thửa đất liền kề, dồn lại thành một khu đất lớn, trong đó có cả đất nông nghiệp.

Tiếp theo, những thửa đất nông nghiệp cũng được xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư, đồng thời xin đầu tư hạ tầng kỹ thuật và thuê đơn vị lập dự án đất nền.

Cuối cùng, khi các thủ tục liên quan đã được "chạy" trót lọt, dự án sẽ trở thành có pháp lý đầy đủ. Chủ đất tiến hành san ủi nền đất và rao bán sản phẩm. Người mua những sản phẩm dạng này rất nhiều song chủ yếu là cò đất đặt cọc rồi nhanh chóng sang tay với khoản chênh lệch có thể lên tới 200-300 triệu đồng/nền.

Khoảng 1 tháng trở lại đây, các giao dịch mua bán nền đất tại các dự án diễn ra rầm rộ dọc theo nhiều tuyến đường trên địa bàn huyện Củ Chi, Tp.HCM như Võ Văn Bích, Tỉnh lộ 9…

Đơn cử, Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương hiện đang cho sản ủi đất tại dự án Bình Mỹ Center (sát Tỉnh lộ 9) để làm hạ tầng. Được biết công ty này vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối dự án. Đáng nói là hiện dự án này còn chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty Lan Phương vẫn nhận đặt cọc và mở bán khoảng 200 nền. Được biết, mỗi nền trong dự án có diện tích từ 80-120 m2 với giá bán từ 13 triệu đồng/m2. Hiện số nền này đã được đặt cọc hết nên những ai muốn mua lại sẽ phải trả thêm tiền chênh là 4 triệu đồng/m2, tức là giá bán đã được nâng lên thành 17 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, để triển khai dự án Bình Mỹ Center, tháng 5/2017, GĐ Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương là bà Nguyễn Thị Phước đã có văn bản xin UBND dân huyện Củ Chi cho đầu tư xây dựng hạ tầng khu đất rộng 27.700m2. Đề nghị này của bà Phước nhận được sự đồng ý của UBND huyện Củ Chi.

Trong quy hoạch khu đất nói trên bao gồm cả đất quy hoạch dân cư và đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm). Tuy nhiên, ngay phía UBND huyện Củ Chi, trong công văn số 16672/UBND-QLĐT ngày 8/12/2017 cũng khẳng định, khu đất này vẫn đang được huyện trình lên Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thẩm định điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (chuyển đất nông nghiệp lên đất ở). Vậy mà lạ lùng thay, chính UBND huyện Củ Chi lại đồng ý chủ trương cho công ty Lan Phương đầu tư hạ tầng.

Mặt khác, việc đồng ý này cho thấy UBND huyện Củ Chi cũng không lấy Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM (Quyết định 60) quy định diện tích tối thiểu được tách thửa làm căn cứ. Thay vào đó, huyện chỉ căn cứ vào quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bình Mỹ và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015 của huyện Củ Chi để đưa ra quyết định chấp thuận cho doanh nghiệp nói trên làm hạ tầng cũng như các thủ tục triển khai dự án phân lô, tách thửa dù hạ tầng chưa đảm bảo.

dự án đất nền Green City
Tờ quảng cáo dự án đất nền Green City trên đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi, Tp.HCM trông rất hấp
dẫn nhưng thực tế dự án này vẫn đang là một bãi ruộng nham nhở. Ảnh: Trần Xuân Tình/TTXVN

Dự án Bình Mỹ Garden trên đường Võ Văn Bích của Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương cũng triển khai với hình thức tương tự. Mặc dù bãi đất dự án mới đang san lấp nhưng các nhân viên môi giới đã xuống đường, dùng các tờ rơi tiếp thị để quảng cáo, mời chào các nền đất với giá từ 650 triệu đồng/nền (diện tích mỗi nền từ 80-180 m2).

Gần đó, dự án đất nền khác có tên gọi Green City của Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House cũng đang được rao bán. Dự án này nằm sát đường Võ Văn Bích và hiện đang là bãi đất ruộng, dù đã được đổ đất nhưng trên ruộng vẫn còn trơ lại nhiều thân lúa mọc giữa nước. Vậy mà các nhân viên công ty này đang túc trực thường xuyên tại đây, tấp nập rao bán, mồi chài khách hàng mua đất với giá bán từ 14-16 triệu đồng/m2.

Trước các nghi vấn, đại diện Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House là ông Nguyễn Văn Hoàng vẫn một mực khẳng định, toàn bộ diện tích đất dự án đã được chuyển lên đất thổ cư, dự án đảm bảo pháp lý đầy đủ và đã có quyết định đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, theo quan sát thực tế hơn 7.630m2 đất này tại thời điểm gần đây nhất là tháng 3/2018 thì vẫn đang trong quá trình bổ túc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tình trạng trên cũng đang diễn ra khá nhiều tại huyện Bình Chánh, một địa bàn vùng ven khác của Tp.HCM. Đơn cử, thửa đất số 685, tờ bản đồ số 22 tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Tp.HCM có tổng diện tích 2.806 m2 đều là đất nông nghiệp ghi rõ hạn sử dụng đến năm 2065.

UBND huyện Bình Chánh chưa có quyết định nào về việc cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa đất này. Vậy nhưng trên thực tế, chủ đầu tư đã “qua mặt” cán bộ quản lý trật tự đô thị xã Vĩnh Lộc A, hô biến khu đất phân thành hơn 50 lô, rao bán với giá từ trên 500 triệu đồng/lô.

Theo một người mua đất tại đây, nhận thấy thời gian qua đất nền ven Tp.HCM lên cơn “sốt,” việc thu gom đất nền khiến nhiều người giàu lên trông thấy nên cũng dùng tiền nhàn rỗi để gom đất. Người này cho biết chấp nhận mua đất giấy tay (sổ chung), việc hợp thức hóa để được ra sổ sau này sẽ tính.

Chấn chỉnh trong quản lý

Mới đây, trong một phiên họp HĐND Tp.HCM, ông Phạm Đăng Hồ, Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Tp.HCM đưa ra thông tin: tình trạng sốt giá đất tái diễn ở nhiều nơi thuộc vùng ven thành phố do được đầu tư hạ tầng kỹ thuật tốt chẳng hạn quận 2, quận 9. Bên cạnh đó là do thông tin quy hoạch thành phố sẽ xây dựng Khu đô thị sáng tạo tại khu Đông (địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức).

Tuy nhiên giới đầu nậu và cò đất đã lợi dụng những yếu tố khách quan nói trên để tung tin đẩy giá hòng kích thích thị trường, tạo tâm lý đám đông khiến nhiều người đổ xô đi mua đất từ đó hình thành nên cơn “sốt ảo” giá đất.

biển quảng cáo dự án đất nền
Biển quảng cáo dự án đất nền Green City dựng trên đường Võ Văn Bích, huyện Củ
Chi, Tp.HCM chỉ sau khi dự án mới san ủi vài xe đất. Ảnh: Trần Xuân Tình/TTXVN.

Để đưa thị trường vào trạng thái ổn định, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP giao chính quyền địa phương và Cơ quan công an địa phương tổ chức rà soát các đối tượng tung tin sai lệch về thị trường. Bên cạnh đó cũng cần công khai các thông tin về tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trọng điểm, thông tin quy hoạch để người dân chủ động nắm bắt tình hình từ đó có các quyết định đầu tư chính xác, tránh nghe những thông tin sai lệch.

Đồng thời cũng phải thấy rằng, “tảng băng chìm” của tình trạng phân lô bán nền, “sốt ảo” giá đất chính là việc quản lý trật tự xây dựng tại địa bàn. Sự buông lỏng quản lý của các cán bộ địa phương tạo cơ hội cho giới đầu nậu hợp thức hóa để lập nên dự án đất nền rồi tung thông tin thu hút người dân đổ xô đi mua đất trong khi không nắm được pháp lý cũng như không lường trước được mức độ rủi ro.

Vì thế, kiên quyết chấn chỉnh trong quản lý đô thị tại địa phương, thậm chí xử lý nghiêm hành vi tiếp tay cho việc hợp thức hoá các dự án đất nền trái phép chính là một trong những giải pháp vừa đáp ứng nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân vừa đảm bảo giữ vững quy hoạch đô thị, hạn chế việc phân lô tự phát tràn lan như hiện nay.

Hiện tại vẫn còn nhiều nơi trên địa bàn Tp.HCM chưa có sự thống nhất trong quá trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa theo Quyết định 60/2017 về diện tích tối thiểu tách thửa.

Chẳng hạn với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, thực hiện Quyết định 60, trong khi quận Tân Phú không cho tách thửa nhưng lại cho chuyển mục đích đối với đất dân cư xây dựng mới thì huyện Củ Chi lại cho chuyển mục đích sử dụng đối với cả đất dân cư xây dựng mới lẫn đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở.

Cũng cần nói thêm rằng, Quyết định 60 chưa làm rõ quy định về hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa, chưa có hướng dẫn rõ ràng. Trong khi đó, Luật Đất đai không quy định việc tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, thậm chí Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn còn chưa có hướng dẫn để 24 quận huyện thực hiện tách thửa đất nông nghiệp.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố cũng cho rằng, để việc giải quyết tách thửa theo Quyết định 60 thực hiện thống nhất, thành phố nên áp dụng bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở, đất dân cư xây dựng mới, cơ cấu sử dụng đất ở phải phù hợp với đồ án quy hoạch được duyệt, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo và không giải quyết tách thửa đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở (để bố trí hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị, công viên cây xanh…).

Lý do trên cũng giải thích vì sao nhiều hộ dân trong thời gian qua có đất nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa theo diện tích quy định để phục vụ nhu cầu ở chính đáng nhưng khâu giải quyết bị chậm trễ.

Không ít người trong số trên đã chọn cách tự phân lô, bán đất bằng giấy tay. Những thửa đất dạng này chủ yếu được thu gom bởi giới đầu cơ với giá rẻ mạt, sau đó tìm cách hợp thức hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng, lập dự án đất nền đem bán với giá cao để hưởng lợi.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Cư, Bí thư Huyện ủy, Chủ tịch HĐND huyện Hóc Môn cho biết, ở cấp huyện, bên cạnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 còn có quy hoạch xây dựng nông thôn mới tỷ lệ 1/5.000. Do đó, nếu người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì sẽ giải quyết căn cứ theo quy hoạch 1/5.000 để chuyển cho đúng đồng thời hướng dẫn các huyện thực hiện theo quy định của pháp luật.

Có cùng quan điểm, ông Lê Trương Hải Hiếu, Chủ tịch UBND quận 12 cũng cho rằng, với những trường hợp có nhu cầu về nhà ở thì có thể chuyển 20% mục đích sử dụng đất thành đất ở. Với những khu đất đủ điều kiện, tiếp giáp với khu vực hạ tầng kỹ thuật, nếu người dân muốn chuyển mục đích để ở thì địa phương cần tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất cho họ.

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.