Giá đất tăng hầm hập, thị trường nằm trong tay đầu nậu, cò đất

17/04/2018

Những ngày gần đây, tại các điểm nóng giao dịch đất nền, nhiều nguời có cảm giác nếu không xuống tiền ngay thì sẽ mất cơ hội vì giá đất tăng quá nhanh. Tuy nhiên nếu thâm nhập sâu vào thị trường mới thấy, thực ra diễn biến thị trường đều do một tay đầu nậu, cò đất thao túng.

Cò tung chiêu, hét giá

Theo thông tin do các cò đất ở xã Bình Mỹ (huyện Củ Chi, Tp.HCM) tiết lộ thì giới đầu nậu thường gom các thửa đất nông nghiệp của người dân với giá bèo. Những thửa đất này sẽ được họ tách thành từng sổ 1.000 - 2.000m2 rồi bán với giá cao gấp nhiều lần. Chẳng hạn, tại ấp 7, xã Bình Mỹ (khu trại dê) hiện có rất nhiều khu đất chỉ do một vài đầu nậu thâu tóm. Các đầu nậu sau đó sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở, rồi phân lô, bán nền. Riêng những khu đất lớn, sau khi tách ra thành các thửa 1.000 - 2.000m2, phần còn lại, đầu nậu sẽ xây hàng loạt căn nhà dưới chuẩn và bán giấy tay cho người dân bằng hình thức lập vi bằng thừa phát lại.

Theo tìm hiểu của PV, thời điểm trước Tết, một đầu nậu tên Yến ở quận Bình Thạnh (Tp.HCM) mua gom cùng lúc 5 sổ đỏ của người dân. Đất trong các sổ có tổng diện tích hơn 10.000m2 đều là đất nông nghiệp, giá mua 5 tỉ đồng. Vậy mà đến đầu tháng 3 vừa qua, bà Yến cho biết đã có người trả toàn bộ số đất này 15 tỉ đồng nhưng bà vẫn chưa bán. “Để tách ra mỗi sổ tầm vài ngàn mét vuông bán lời gấp nhiều lần”, đầu nậu này nói.

Cách làm trên được rất nhiều đầu nậu áp dụng dù phải mất thời gian làm các thủ tục chuyển mục đích, tách thửa, xin phép xây dựng với khoản phí không nhỏ nhưng nhờ thu gom đất nông nghiệp từ gốc với giá rất mềm nên vẫn đem lại siêu lợi nhuận. Những đầu nậu mỏng vốn hơn sẽ chọn cách “lướt sóng” ngắn, tức sau khi đặt cọc xong sẽ chuyển nhượng ngay cho người khác để hưởng chênh lệch. Một cò đất tên Hương nhận xét: “Đây là cách làm vừa khỏe, lại an toàn, không phải đi làm thủ tục, giấy tờ mua bán, sang tên gì cho phức tạp”.

Một nhân viên thuộc Văn phòng mua bán nhà đất Nam Trường Thành (ấp 6, xã Bình Mỹ) cũng khẳng định, đầu tư đất ở xã Bình Mỹ hiện nay đều “từ lời đến lời” và cho biết: “Trong vòng 2 năm trở lại đây, có người chỉ chuyên làm nghề cò đất đã kiếm được hơn 200 tỉ đồng từ đất ở xã Bình Mỹ”.

dự án đất nền Phú Quốc
Một dự án đất nền tại Phú Quốc (Kiên Giang) nườm nượp
người đến xem đất. Ảnh: Nguyễn Trung

Tuy vậy, theo khẳng định của giới đầu tư bất động sản thì các giao dịch mua bán đất thời gian qua chủ yếu là giữa các nhà đầu tư với nhau. Các vụ mua bán đều là cò đặt cọc sau đó thổi giá lên để kiếm tiền chênh, có rất ít giao dịch là người dân mua đất để xây nhà.

Chị Ánh một nhà đầu tư kể cách đây khá lâu, chị rao bán miếng đất rộng 500m2 nằm sát bên khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) với giá 138 triệu đồng/m2 nhưng nay vẫn chưa bán được dù giá thị trường cao hơn khá nhiều, những 160 triệu đồng/m2.

Tình trạng trên theo giải thích của một cò tên Thơ, là do hiện nay đất nền, đặc biệt là đất nền vùng ven hầu hết chỉ có các nhà đầu tư mua đi bán lại lòng vòng với nhau. Các lô đất thuộc khu phân lô bán nền Nam Khang (đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9) hầu hết đều đã được sang tay cả chục lần. Sổ đỏ của những lô đất này đều chật kín 3-4 trang không còn chỗ trống để cập nhật tên người mua mới mà phải thay sổ khác trong khi lô đất vẫn trống trơn. “Người trước mua xong đẩy giá lên bán tiếp cho người sau với sự tiếp tay của môi giới, cứ như thế giá đất tăng vùn vụt, bất chấp thị trường”, cò Thơ xác nhận.

Đủ chiêu hét giá

Ông Đinh Duy Trinh, TGĐ Công ty CP Tập đoàn BĐS VN (VNG REAL) cho rằng, những biểu hiện của thị trường tương tự như những năm 2006 - 2007 khi nhà nhà, người người tham gia mua bán bất động sản. Riêng với huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), nhà đầu tư có khi chỉ cần mua được đất là đã có thể sang tay ngay để kiếm lời. “Chỉ cần một thông tin nhỏ, một tin đồn là người ta có thể lợi dụng để đẩy giá đất tăng cao. Người mua cũng không cần biết giá cả thế nào, vị trí ở đâu, chỉ cần mua được đất là mừng. Mua bán bất chấp khiến giá đất bị thổi lên quá nóng”, ông Trinh nhận định.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM ông Lê Hoàng Châu vừa qua cũng đưa ra cảnh báo về việc xuất hiện hiện tượng đầu nậu, cò đất lợi dụng việc thị trường căn hộ chung cư bị chững lại sau vụ cháy chung cư Carina để đầu cơ, thổi giá đất nền nhằm trục lợi. Thông qua việc mua đi bán lại, các nhà đầu tư cũng nhân cơ hội thị trường bát nháo tham gia thổi giá và đẩy giá để kiếm lời. Cứ như vậy, người sau nối tiếp người trước, giá bán ngày một tăng, đến lúc sẽ tạo mức độ nguy hiểm cho thị trường.

Thực trạng trên khiến ông Phạm Lâm, TGĐ Công ty DKRA VN gần đây phải lên tiếng về nguy cơ bong bóng bất động sản, nhất là với khu vực vùng ven. Thị trường sẽ mất cân bằng, nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác cũng bị chia sẻ khi mọi người tập trung đầu tư quá nhiều vào đất nền. Điều này còn khiến tiến trình đô thị hóa bị đình trệ. Ông Lâm tỏ ra lo lắng khi nhận định: “Khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng”.

Giới chuyên gia bất động sản cũng lo ngại, nguy cơ bong bóng bất động sản là rất lớn. Nếu bong bóng vỡ thì nhiều hệ lụy sẽ xảy ra sau đó. Trước đó, cơn sốt đất năm 2006 - 2007 khiến thị trường đóng băng kéo dài đến tận năm 2014 là bài học mà nhiều nhà đầu tư khi nhắc đến còn "chột dạ". Ông Lê Hoàng Châu cũng khuyến cáo: “Người dân cần tỉnh táo khi mua đất nền, tránh lao theo tâm lý đám đông để mua đất với giá trên trời, khi thị trường sụp đổ thì những người mua sau cùng sẽ gánh chịu thiệt hại nặng nề nhất”.

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.