Lãi suất vay mua nhà được tính như thế nào?

30/06/2018

Nhiều người khi vay mua nhà trả góp thường băn khoăn không biết lãi suất vay mua nhà là bao nhiêu, lãi được tính theo phương pháp nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ ưu, nhược điểm của hai phương pháp tính lãi vay mua nhà trả góp phổ biến hiện nay.

Tiền lãi vay mua nhà trả góp được tính bằng 2 phương pháp đó là lãi tính theo dư nợ ban đầu và lãi tính theo dư nợ giảm dần.

Lãi tính theo dư nợ ban đầu

Lãi tính theo dư nợ ban đầu, tức là khoản tiền lãi sẽ tính dựa trên số tiền vay ban đầu trong suốt thời gian vay. Ví dụ, anh A vay ngân hàng 500 triệu mua nhà trong vòng 5 năm, thì trong suốt thời gian vay vốn, lãi phải trả hàng tháng sẽ bằng lãi suất nhân với 500 triệu tiền vay ban đầu.

Ưu điểm của cách tính này là người vay có thể dễ dàng tính được khoản tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay, nếu trong trường hợp lãi suất không có nhiều thay đổi, số tiền lãi phải trả hàng tháng được coi như cố định.

Tuy nhiên, đây là phương pháp rất ít phổ biến trên thị trường hiện nay, khó có thể tìm ra ngân hàng áp dụng theo phương pháp tính lãi này.

Lãi tính theo dư nợ ban đầu
Lãi tính theo dư nợ ban đầu là phương pháp ít phổ biến trên thị trường hiện nay

 

Lãi tính theo dư nợ giảm dần

Tính lãi theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền thực tế còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó. Ví dụ, anh A vay ngân hàng 500 triệu mua nhà trong vòng 5 năm, giả sử mỗi tháng anh A phải trả 8,5 triệu đồng tiền gốc.

Tháng đầu tiên, lãi phải trả = lãi suất x 500 triệu.
Tháng thứ 2, lãi phải trả = lãi suất x (500 triệu – 8,5 triệu).

Tiếp đến cho đến hết thời gian vay vốn.

Ưu điểm của cách tính này là người vay chỉ phải trả lãi theo dư nợ gốc thực tế còn nợ tại ngân hàng, tiền lãi phải trả trên thực tế sẽ thấp hơn so với phương pháp tính lãi theo dư nợ gốc (nếu lãi suất áp dụng là như nhau).  

Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng luôn ấn định mức lãi suất cho vay mua nhà của hình thức dư nợ giảm dần luôn cao hơn so với hình thức lãi dư nợ ban đầu để đảm bảo con số trả lãi tính trên tổng số tiền vay và thời gian khi tính theo hai hình thức này là ngang nhau hoặc chênh lệch không quá rõ ràng.
 
Do không có chênh lệch tiền theo 2 cách tính, nên hầu như các ngân hàng đều hướng khách hàng sử dụng cách tính lãi suất theo dư nợ ban đầu do cách tính này dễ hiểu hơn, khách hàng có thể tự tính được số tiền lãi và tổng số tiền cần phải trả khi đến kì hạn trả nợ cho ngân hàng.
 
Tuy nhiên, khách hàng sẽ có thiên hướng thích cách tính lãi suất theo dư nợ giảm dần do cách tính này tạo cảm giác họ sẽ được lợi hơn, khi khoản lãi phải trả sẽ giảm dần theo thời gian đến khi trả hết, áp lực trả nợ cũng giảm dần.

Tính lãi theo dư nợ giảm dần
Tính lãi theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền
thực tế còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó

Để có thể hiểu rõ hơn về 2 cách tính lãi suất vay mua nhà trả góp 2018, bạn đọc có thể tham khảo ví dụ sau:

Ví dụ: Bạn vay từ ngân hàng 360 triệu đồng với thời gian vay là 1 năm để mua căn nhà 1 tỷ. Ngày trả lãi đầu là ngày 12/04/2018 (mặc định là khách hàng trả nợ đúng hạn nên không bị phạt phí trả trước hạn).
 
Với cách tính theo dư nợ ban đầu, lãi suất được ấn định là 10%/năm.  

Bảng tính vay mua nhà trả góp 2018 theo phương pháp dư nợ gốc

STT

Ngày trả 

Số tiền trả hàng tháng

Lãi

Gốc

Số dư

Gốc đã trả lũy kế

1

12/04/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

330.000.000

30.000.000

2

12/05/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

300.000.000

60.000.000

3

12/06/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

270.000.000

90.000.000

4

12/07/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

240.000.000

120.000.000

5

12/08/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

210.000.000

150.000.000

6

12/09/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

180.000.000

180.000.000

7

12/10/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

150.000.000

210.000.000

8

12/11/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

120.000.000

240.000.000

9

12/12/18

33.000.000

3.000.000

30.000.000

90.000.000

270.000.000

10

12/01/19

33.000.000

3.000.000

30.000.000

60.000.000

300.000.000

11

12/02/19

33.000.000

3.000.000

30.000.000

30.000.000

330.000.000

12

12/03/19

33.000.000

3.000.000

30.000.000

0

360.000.000

Với cách tính theo dư nợ giảm dần, lãi suất sẽ được tính là 18%/năm.

Bảng tính vay mua nhà trả góp 2018 theo phương pháp dư nợ giảm dần

STT

Ngày trả 

Số tiền trả hàng tháng

Lãi 

 Gốc

Số dư

Gốc đã trả lũy kế

1

12/04/18

33.004.797

5.400.000

27.604.797

332.395.203

27.604.797

2

12/05/18

33.004.797

4.985.928

28.018.869

304.376.333

55.623.667

3

12/06/18

33.004.797

4.565.645

28.439.152

275.937.181

84.062.819

4

12/07/18

33.004.797

4.139.058

28.865.740

247.071.441

112.928.559

5

12/08/18

33.004.797

3.706.072

29.298.726

217.772.715

142.227.285

6

12/09/18

33.004.797

3.266.591

29.738.207

188.034.508

171.965.492

7

12/10/18

33.004.797

2.820.518

30.184.280

157.850.229

202.149.771

8

12/11/18

33.004.797

2.367.753

30.637.044

127.213.185

232.786.815

9

12/12/18

33.004.797

1.908.198

31.096.600

96.116.585

263.883.415

10

12/01/19

33.004.797

1.441.749

31.563.049

96.116.585

263.883.415

11

12/02/19

33.004.797

968.303

32.036.494

32.517.042

327.482.958

12

12/03/19

33.004.797

487.756

32.517.042

0

360.000.000

 
Theo số liệu được thống kê tại bảng, những khách hàng có tài chính mạnh có khả năng chi trả số tiền lớn ngay từ thời điểm ban đầu thì có thể lựa chọn hình thức trả nợ theo dư nợ giảm dần. Còn với những khách hàng có nguồn thu nhập ổn định hàng tháng, không có nhiều biến động thì có thể lựa chọn hình thức trả nợ theo dư nợ gốc để tránh việc phát sinh trả số tiền lớn đầu kỳ vay.
Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.