Phân khúc bất động sản nào đầu tư tốt nhất hiện nay?

20/06/2018

Thị trường bất động sản ở Việt Nam có rất nhiều phân khúc với nhiều sản phẩm khác nhau. Nhu cầu của con người luôn thay đổi, xã hội luôn biến động, thị trường luôn xuất hiện những phân khúc mới.

Đối với một nhà đầu tư cá nhân, việc nắm bắt xu hướng và đánh giá thị trường là hết sức quan trọng. Vậy phân khúc bất động sản nào là tốt nhất hiện nay ?

Nhà phố sài gòn

Một phân khúc bất động sản được đánh giá là tốt khi đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau:

  • Sản phẩm nằm trong thị trường rộng lớn nhất.
  • Đối tượng người sử dụng cuối cùng lớn.
  • Nhóm đối tượng khách hàng đa dạng.
  • Nhu cầu thị trường lớn mà nguồn cung có giới hạn.
  • Mức độ khan hiếm cao.
  • Tính thanh khoản cao.

Đánh giá sơ lược thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận các phân khúc bất động sản truyền thống thời gian vừa qua chúng ta có thể thấy:

  • Phân khúc đất nền: có những thời điểm thị trường nóng lên một cách bất thường ở một vài khu vực như quận 9, quận 12, huyện Nhơn Trạch, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè … Sự sốt giá bất thường đều dựa trên những thông tin không chính thức hoặc những thông tin rò rỉ về quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị. Cùng với sự dẫn dắt của đội cò lái làm cho thị trường bất động sản khu vực sốt nóng có sự xáo trộn, sự bất ổn, sự thiếu minh bạch … Có những nhà đầu tư đón được sóng mua đúng thời điểm và thoát ra đúng thời điểm thì lời to. Nhưng đa số những người vào ở thời điểm sau khi giá đã lên cao không thoát được hàng phải ghim vốn lại hoặc phải bán với giá cắt lỗ.
  • Phân khúc căn hộ: như cảnh báo của rất nhiều chuyên gia cách đây 2 năm “thị trường căn hộ cao cấp sẽ dư nguồn cung một cách trầm trọng, thị trường được quy hoạch lệch pha khi số lượng căn hộ cao cấp quá nhiều mà căn hộ thấp cấp và trung cấp quá ít”. Đúng như cảnh báo, thời điểm này tại các dự án căn hộ cao cấp có số lượng sản phẩm quá nhiều thì lượng hàng tồn của chủ đầu tư vẫn còn khá lớn. Tình trạng bán cắt lỗ diễn ra một cách thường xuyên và gây thiệt hại lớn cho nhiều nhà đầu tư. Ở phân khúc căn hộ giá rẻ thị trường vẫn đang rất tốt vì số lượng dự án giá rẻ không nhiều mà nhu cầu của người dân ở phân khúc này là khá lớn.
  • Phân khúc nhà phố: tuy dòng tiền hàng năm chỉ ở mức 3%-3.5% nhưng phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Bởi vì trong phân khúc này có rất nhiều cách để có thể kiếm được tiền như mua nhà nát sửa rồi bán hoặc mua nhà sửa cho thuê phòng trọ… Một yếu tố khác đó là thanh khoản ở phân khúc này rất cao cùng với việc xoay vòng vốn nhanh nên đây vẫn là một kênh hấp dẫn rất nhiều nhà đầu tư.
  • Phân khúc biệt thự: do giá trị lớn, mức lãi vốn thấp, dòng tiền mang lại cũng rất thấp nên trong thời gian qua lượng giao dịch của thị trường không cao. Các nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc bất động sản này.

Vậy hiện nay phân khúc bất động sản nào là tốt nhất thời điểm này ? 

Vào cuối 2017 thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện một phân khúc khá mới lạ đó là phân khúc bất động sản nghĩa trang. Phân khúc này sẽ là xu thế của năm 2018 và nhà đầu tư sẽ đổ rất nhiều tiền vào phân khúc này vì nó đáp ứng được cả 03 tiêu chí cơ bản khi đi đầu tư của nhà đầu tư đó là: lãi vốn lớn, thanh khoản cao và tính an toàn đồng vốn được đảm bảo.

Đất nghĩa trang Sala Garden

Vậy phân khúc này có những điểm gì mà lại hấp dẫn nhà đầu tư đổ tiền vào như vậy ?

  1. Thị trường TP.Hồ Chí Minh là một thị trường lớn với dân số lên tới trên 13 triệu dân, thành phố là trung tâm kinh tế của cả nước với GDP luôn luôn dẫn đầu. Thành phố còn được hưởng rất nhiều những ưu đãi đặc biệt của chính phủ nên môi trường kinh doanh rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế. Ngoài ra lượng kiều hối đổ về TP.Hồ Chí Minh hàng năm là rất lớn lên tới 5 tỷ USD cùng với số lượng người giàu tập trung chủ yếu ở khu vực này. Cho nên đây là thị trường tốt nhất để phát triển các dự án bất động sản nghĩa trang.
  2. Không giống như các phân khúc bất động sản thông thường khác, đối tượng người sử dụng cuối cùng của phân khúc bất động sản nghĩa trang là rất lớn. Sản phẩm này là sản phẩm thiết thực và không thể thiếu giống như cơm ăn áo mặc hàng ngày. Do đó nếu so sánh đối tượng người sử dụng đối với các phân khúc bất động sản khác thì phân khúc bất động sản nghĩa trang có lượng người sử dụng cuối cùng là lớn nhất.
  3. Nhóm đối tượng mua sử dụng sản phẩm nghĩa trang đa dạng đối tượng từ nhà đầu tư mua để lướt sóng, nhà đầu cơ mua để chờ giá tăng cao rồi bán, chủ trại hòm mua để bán lẻ, các tổ chức tôn giáo mua sử dụng cho các thành viên, người sử dụng mua để sử dụng … Do đó nếu xét về đối nhóm đối tượng sử dụng theo mục đích khác nhau thì bất động sản nghĩa trang có lượng nhóm đối tượng là lớn nhất.
  4. Dân số của TP.Hồ Chí Minh lên tới trên 13 triệu dân, mức tăng trưởng dân cư hàng năm rất lớn, không khí môi trường càng ngày càng ô nhiễm, tỷ lệ tử trung bình hàng năm là 0.7% tương đương hàng năm có 91.000 người có nhu cầu sử dụng bất động sản nghĩa trang. Do yếu tố địa lý, địa hình, thổ nhưỡng chủ yếu là đất thấp, đất sình lầy nên quỹ đất để phát triển các dự án nghĩa trang là vô cùng hạn chế. Ngoài ra quy hoạch của thành phố cũng hạn chế việc phát triển nghĩa trang, những nghĩa trang hiện hữu thậm chí còn phải di rời đi nơi khác nên mức độ khan hiếm ngày càng tăng cao. Nguồn cung thì ít trong khi đó nhu cầu sử dụng là rất lớn dẫn đến giá bán của các nghĩa trang được quy hoạch tăng chóng mặt. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thu được lợi nhuận rất lớn từ việc đầu tư những dự án nghĩa trang.
  5. Mức độ khan hiếm các sản phẩm nghĩa trang ngày càng tăng cao do tập quán văn hóa của người miền nam là “đào sâu – chôn chặt”. Tập quán này khác hẳn so với văn hóa của người miền bắc là các phần mộ sẽ được cải táng sau 3 – 5 năm sử dụng.
  6. Tính thanh khoản của thị trường nghĩa trang rất cao do yếu tố cung cầu thị trường đang lệch pha trầm trọng, do các sản phẩm khan hiếm, do tập quán văn hóa, do quy hoạch …  Và nếu đi khảo sát nhà đầu tư có thể thấy một thực trạng đó là khi có người thân chết, người dân TP.Hồ Chí Minh vô cùng vất vả trong việc tìm một phần mộ tốt sử dụng cho người thân và chi phí mai táng cũng không hề rẻ lên từ 400 – 600 triệu.

Ngoài những yếu tố trên, một yếu tố quan trọng giúp cho lợi nhuận của nhà đầu tư luôn được đảm bảo đó là yếu tố tâm lý đối với người sử dụng cuối cùng:

  • Tâm lý sống bần – chết sang: thực tế hiện nay có rất nhiều người, rất nhiều gia đình hàng ngày cuộc sống khó khăn phải lo ăn từng bữa. Nhưng khi bố mẹ mất đi thì họ đi chạy vạy, vay mượn người thân bạn bè vào gom góp với nhau để tìm mua cho bố mẹ một phần đất tốt để chôn cất với mong muốn vận khí của gia đình tốt hơn và bố mẹ phù hộ cho sức khỏe, công việc, làm ăn được khấm khá hơn.
  • Tâm lý dùng đồ hiệu: đối với một người có điều kiện tài chính, nếu bạn đưa cho họ hai cái đồng hồ. Một cái là đồng hồ hàng xịn trị giá 200 triệu và một cái đồng hồ giống vậy hàng Fake giá 2 triệu. Người đó sẽ chọn đồng hồ xịn và sẵn sàng bỏ số tiền đó ra để sở hữu. Đối với một người có điều kiện tài chính, khi bố mẹ họ mất đi, nếu họ đã biết một sản phẩm nghĩa trang tốt, họ sẽ không tiếc tiền để mua cho bố mẹ họ.
  • Tâm lý đi khám bác sĩ: khi đi khám bệnh, bác sĩ kê đơn và người bệnh thanh toán. Tâm lý chung đó là người bệnh sẽ không bao giờ mặc cả với bác sĩ về chi phí điều trị. Đối với những gia đình có người thân về nơi chín suối, bản thân họ đang rất đau buồn và mong muốn duy nhất của họ lúc đó là tìm cho được phần đất tốt làm nơi an táng cho người thân. Họ sẽ không có tâm trạng để mặc cả giá cả và thế của họ là không đợi được, họ phải nhanh chóng tìm cho người thân của mình một phần đất tốt để chôn người thân.

Nếu càng nghiên cứu kỹ vào phân khúc bất động sản nghĩa trang, nhà đầu tư sẽ càng thấy rằng đây là sản phẩm đầu tư mang lại lợi nhuận cực kỳ lớn, an toàn đồng vốn mà tính thanh khoản được đảm bảo.

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.