Tìm hiểu về thị trường ngách của bất động sản

23/06/2018

“Think Different – Tư Duy Khác Biệt” đã giúp cho Steve Jobs trở thành một con người nổi tiếng thế giới mà ai cũng biết đến. Tư duy khác biệt cũng giúp cho rất nhiều nhà đầu tư ở TP.Hồ Chí Minh kiếm được số tiền khổng lồ từ bất động sản.

Thị trường ngách của bất động sản có những sản phẩm sinh lời từ 3 – 5 lần sau 3 năm, thanh khoản cao và cực kỳ an toàn mà ít nhà đầu tư để ý tới.

Cuộc gặp tình cờ với Chị Lan Anh, một nhà đầu tư đã có kinh nghiệm gần 20 trong lĩnh vực đầu tư bất động sản ở TP.Hồ Chí Minh đã giúp tôi thấy được một phân khúc bất động sản tuyệt vời đáp ứng được tất cả những tiêu chí cơ bản của một nhà đầu tư khi đi đầu tư đó là:

  • Mức lợi nhuận cao.
  • An toàn đồng vốn.
  • Thanh khoản cao.

Chị Lan Anh chia sẻ: “Trước kia Chị làm nhà nước, nhưng cơ duyên bất động sản đến với Chị khi có một cô em gái ngoài bắc chuyển vào nam sinh sống nhờ đi mua nhà. Tính cách của chị đó là khi người khác nhờ việc gì, đặc biệt là những việc quan trọng thường chị tìm hiểu rất kỹ. Việc mua nhà của cô em cũng vậy, chị coi khá nhiều căn nhà phố, cả những căn hộ mới và cả việc mua đất để xây nhà. Mua xong cái nhà cho cô em cuối cùng mình yêu bất động sản lúc nào cũng không hay và từ đó chị trở thành nhà môi giới rồi thành nhà đầu tư bất động sản.”

Chị Lan Anh thì thường hay đầu tư bất động sản ở khu nào ạ?

Tùy từng giai đoạn, có lúc Chị buôn bán đất nền ở Long Thành, Nhơn Trạch, Long An … Có lúc thì Chị đi đầu tư các căn hộ trong thành phố và sau này chủ yếu kinh doanh phân khúc nhà phố.

Đất nghĩa trang

Chị biết đến bất động sản nghĩa trang từ khi nào ạ?

Cách đây hơn 3 năm khi bố chị mất vì ung thư, trước lúc bố mất chị cũng đã đi tìm một phần mộ tốt cho ông. Nhưng thực sự tìm được một phần mộ tốt để án táng cho người thân ở TP.Hồ Chí Minh quả thật không dễ chút nào.

Ban đầu chị đến các khu nghĩa trang nhân dân, cảnh tượng tại đây hết sức ghê rợn, cây cối mọc um tùm, đèn hoa giăng kín, những chiếc máy phát tiếng tụng kinh từ hàng trăm cái mộ hòa vào nhau vo ve như đàn ong khổng lồ.

Thật sự đối với một người có điều kiện như chị không bao giờ muốn cho người thân vào đó vì bản thân mình sống mình còn không muốn vào huống chi là khi mình chết nên chị quyết định đi tìm một phần mộ tốt ở trong chùa.

Ở TP.Hồ Chí Minh cũng chỉ có rất ít chùa có những khu đất riêng để làm nghĩa trang, số lượng của chúng có giới hạn và chỉ dành cho những phật tử thường xuyên cúng dường, làm từ thiện và sinh hoạt trong chùa.

Chị tìm đến một ngôi chùa nổi tiếng của thành phố và nghĩa trang của chùa ở khu vực huyện Hóc Môn. Ban đầu khi hỏi các thầy trong chùa, các thầy nói rằng “nghĩa trang này các phật tử họ đã mua hết rồi nên giờ không còn.

Nếu còn chỉ có những người, người ta thiếu tiền người ta mới bán thôi, con cứ để số điện thoại lại cho thầy, khi nào có thầy gọi cho”. Một tuần sau chị thấy thầy gọi và thầy nói “chiều qua có một người gửi bán một phần mộ, chị lên coi xem có ưng ý không?”

Khi lên gặp người chủ của phần mộ và được thầy kể lại lý do người ta bán mới thấy mình thật may mắn mới mua được phần mộ đó. Sư thầy nói: “bình thường ở nghĩa trang này để tìm mua được một phần mộ khó lắm vì rất ít người bán.

Số chị rất may mới mua được vì gia đình này con cái chơi bời cờ bạc rượu chè nên đổ nợ, ông bố mua phần đất này từ rất lâu rồi, giờ con cái đổ nợ nên ông phải bán đi cả phần đất dành cho bản thân mình.

Chiều qua ông lên trình bày hoàn cảnh và nhờ thầy bán giúp nên mới có phần cho chị đó”.

Thế cơ duyên nào mà chị Lan Anh lại đầu tư vào bất động sản nghĩa trang ạ?

Xin tiết lộ với em là Chị mất 200 triệu để mua được phần đất đó, cộng với xây kim tĩnh, xây mộ thì tính ra chi phí mai táng cho bố chị cũng hết gần 500 triệu. Rồi cơ duyên chị biết tới một dự án nghĩa trang ở bên Quận 9, lúc đó họ bán giá có 40 triệu thôi và chị quyết định mua 100 phần mộ bên đó để đầu tư. Ban đầu có nhiều người thấy mình đi đầu tư nghĩa trang thì cười và nói thiếu gì thứ không đầu tư mà đầu tư nghĩa trang làm chi ? Rồi có những người nói rằng đầu tư nghĩa trang sẽ ảnh hưởng tới nghiệp, đầu tư nghĩa trang là đen đủi … Đến giờ sau hơn 3 năm những phần mộ chị đã mua vị trí xấu nhất giao dịch cũng tầm 150 triệu/1 phần mộ đơn, những vị trí bình thường có giá từ 200-250 triệu và những phần có vị đẹp gần đường lớn, gần tiện ích lớn và gần công viên có giá không dưới 400 triệu. Giờ này chị cũng đã bán hết và chỉ giữ lại một vài phần để sử dụng cho gia đình và cho bản thân mình thôi.

Qua câu chuyện của chị Lan Anh tôi khá ấn tượng và cất công đi tìm hiểu về thị trường nghĩa trang tại TP.Hồ Chí Minh để tìm ra lý do tại sao giá bán lại tăng nhiều như vậy. Qua tìm hiểu tôi thấy rằng:

  • Xét về địa chất:

    Hồ Chí Minh là vùng trũng, thấp, chất đất không phù hợp cho việc phát triển các dự án nghĩa trang nên quỹ đất để làm nghĩa trang rất ít.

  • Xét về nhu cầu:

    giống như cơm ăn áo mặc hàng ngày, chết là một nhu cầu không thể thiếu. TP.Hồ Chí Minh hiện nay có tới trên 10 triệu dân, nhu cầu sử dụng hàng năm là rất lớn đặc biệt trong bối cảnh môi trường ngày càng ô nhiễm, dân số ngày càng tăng thì số lượng người có nhu cầu cũng ngày càng tăng.

  • Xét về đối tượng:

    không giống với các phân khúc bất động sản truyền thống khác, bất động sản nghĩa trang có đối tượng sử dụng là rất lớn. Từ những người mua để đầu tư lướt sóng, những người mua sẵn để chuẩn bị hậu sự sau này, những tổ chức tôn giáo mua để sử dụng cho các thành viên, đến những người sử dụng cuối cùng.

  • Xét về cung cầu:

    chỉ xét riêng đối tượng người sử dụng cuối cùng thì với dân số hiện nay của TP.Hồ Chí Minh là 10 triệu dân, tỷ lệ tử hàng năm là 0.7% hàng năm nhu cầu sử dụng lên tới 70.000 người. Trong khi đó số lượng các nghĩa trang xung quanh TP.Hồ Chí Minh hiện nay chỉ đếm trên đầu ngón tay.

  • Xét về mức độ khan hiếm:

    do vấn đề ô nhiễm nên TP.Hồ Chí Minh hạn chế quy hoạch các khu nghĩa trang trong thành phố, thậm chí những nghĩa trang hiện hữu như Bình Hưng Hòa còn buộc phải giải tỏa. Ngoài ra văn hóa tập quán của người miền nam là “đào sâu – chôn chặt” tức là các phần mộ chỉ sử dụng một lần chứ không cải táng sử dụng lại giống như ở miền bắc nên càng làm cho mức độ khan hiếm tăng cao hơn.

Có một yếu tố quan trọng về tâm lý của người sử dụng cuối cùng làm cho lợi nhuận của nhà đầu tư luôn được đảm bảo đó là:

  • Tâm lý sống bần – chết sang:

    thực tế hiện nay có rất nhiều người, rất nhiều gia đình hàng ngày cuộc sống khó khăn phải lo ăn từng bữa. Nhưng khi bố mẹ mất đi thì họ đi chạy vạy, vay mượn người thân bạn bè vào gom góp với nhau để tìm mua cho bố mẹ một phần đất tốt để chôn cất với mong muốn vận khí của gia đình tốt hơn và bố mẹ phù hộ cho sức khỏe, công việc, làm ăn được khấm khá hơn.

  • Tâm lý dùng đồ hiệu:

    đối với một người có điều kiện tài chính, nếu bạn đưa cho họ hai cái đồng hồ. Một cái là đồng hồ hàng xịn trị giá 200 triệu và một cái đồng hồ giống vậy hàng Fake giá 2 triệu. Người đó sẽ chọn đồng hồ xịn và sẵn sàng bỏ số tiền đó ra để sở hữu. Đối với một người có điều kiện tài chính, khi bố mẹ họ mất đi, nếu họ đã biết một sản phẩm nghĩa trang tốt, họ sẽ không tiếc tiền để mua cho bố mẹ họ.

  • Tâm lý đi khám bác sĩ:

    khi đi khám bệnh, bác sĩ kê đơn và người bệnh thanh toán. Tâm lý chung đó là người bệnh sẽ không bao giờ mặc cả với bác sĩ về chi phí điều trị. Đối với những gia đình có người thân về nơi chín suối, bản thân họ đang rất đau buồn và mong muốn duy nhất của họ lúc đó là tìm cho được phần đất tốt làm nơi an táng cho người thân. Họ sẽ không có tâm trạng để mặc cả giá cả và thế của họ là không đợi được, họ phải nhanh chóng tìm cho người thân của mình một phần đất tốt để chôn người thân.

Nếu càng nghiên cứu kỹ vào phân khúc bất động sản nghĩa trang, nhà đầu tư sẽ càng thấy rằng đây là sản phẩm đầu tư mang lại lợi nhuận cực kỳ lớn, an toàn đồng vốn mà tính thanh khoản được đảm bảo.

Bài viết liên quan:

Dự án Sala Garden - Hoa viên 5 sao đầu tiên tại Việt Nam

Hiện đang có các suất đầu tư giá khởi điểm 900 triệu. Lãi 30-50% trong 1 năm.